Witamy

Elżbieta Dragun - radca prawny, Kancelaria Prawna Chałas i Wspólnicy, oddział Wrocław – Właściciele lokali mieszkalnych są zobowiązani do utrzymywania nieruchomości wspólnej i pokrywania kosztów zarządu. Do kosztów zarządu należą m.in. wydatki na remonty i konserwację, utrzymanie porządku i czystości, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki, wynagrodzenie zarządcy.Koszty te (nazywane potocznie czynszem) powstają w znacznej części właściwie od razu po wybudowaniu budynku i oddaniu pierwszych mieszkań przyszłym właścicielom. Z reguły już po odbiorze rozpoczynają się prace adaptacyjne w lokalach i konieczny staje się wywóz śmieci, sprzątanie, oświetlanie i ogrzewanie części wspólnych, utrzymanie zieleni itp. Powstają także koszty administrowania nieruchomością wspólną. Fakt, że właścicielem lokali jest nadal deweloper, a budynek jest nowy, nie ma istotnego wpływu na strukturę kosztów. Odrębną sprawą natomiast jest, kto koszty te powinien pokrywać: deweloper, będący właścicielem lokali, czy też przyszły właściciel mieszkania. Z ustawy o własności lokali wynika, że koszty obciążają właściciela. Na etapie inwestycji, gdy deweloper już przekazał przyszłym nabywcom mieszkania, ale nie przeniósł na nich jeszcze własności, i sam pozostaje właścicielem lokali, zobowiązanym do pokrycia kosztów zarządu jest więc deweloper. Z reguły jednak w umowie zobowiązującej do wybudowania i sprzedaży lokalu deweloperzy zawierają zapisy, że koszty zarządu od dnia odbioru lokalu będzie pokrywał nabywca mieszkania. Opłaty bywają ustalone w formie ryczałtu albo już z uwzględnieniem poszczególnych kategorii kosztów. Czasami deweloperzy wskazują od razu także przyszłego administratora budynku lub zachowują tę funkcję dla siebie. Wysokość tych stawek i sposób zarządu będą obowiązywać do czasu, aż wspólnota mieszkaniowa zatwierdzi nowy budżet i wybierze zarządcę. Generalnie nie ma podstaw, aby uznać, że ustalenia takie są niezgodne z prawem, mieszczą się bowiem w ramach swobody umów. Zapisy takie mogą być jednak uznane za niedozwolone klauzule umowne, jeżeli deweloper pobiera wygórowane kwoty albo gwarantuje sobie administrowanie nieruchomością przez kilka lat.Jeżeli jednak w umowie z deweloperem nie ma żadnych postanowień dotyczących kosztów zarządu nieruchomością wspólną, ani nie została zawarta osobna umowa dotycząca administrowania nieruchomością, to deweloper nie ma podstaw do obciążania tymi kosztami przyszłych właścicieli mieszkań. Obowiązek pokrywania opłat powstaje bowiem dopiero z chwilą zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu, a nie wraz z odbiorem mieszkania. W przypadku natomiast, gdy nabywca zgodził się na administrowanie nieruchomością przez dewelopera lub wyznaczony przez niego podmiot i na pokrywanie kosztów zarządu nieruchomością w okresie od przejęcia lokalu do dnia podpisania umowy przenoszącej własność, będzie musiał koszty te pokryć. Ich wysokość powinna jednak odzwierciedlać faktyczne koszty zarządu oraz uwzględniać stan i wiek budynku. Rzeczpospolita to chyba płacimy

  PRZEJDŹ NA FORUM